RESPONSABILITÀ DELLA REGIONE PER DANNI PROVOCATI DALLA FAUNA SELVATICA

Diego (nome di fantasia per motivi di privacy) ci scrive di aver venduto un immobile a Caterina (nome di fantasia per motivi di privacy). Dopo la vendita, Caterina scopriva che l’immobile era privo del certificato di agibilità e presentava difformità strutturali rispetto al progetto originario. Per questo Caterina chiedeva a Diego il risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale a Diego, nonché richiedeva che il giudice riducesse, previo accertamento tecnico, il prezzo dell’immobile. Diego ci chiede se potrebbe rischiare di perdere la causa che Caterina ha intentato nei suoi confronti. Ritengo che Diego possa stare tranquillo. Infatti, se il nostro lettore si procurasse il certificato di agibilità dopo la vendita, le pretese di Caterina non potrebbero trovare accoglimento. Invero, secondo una recentissima pronuncia della Corte di Cassazione (ordinanza 19923/2025), il certificato di abitabilità è essenziale ai fini della normale commerciabilità del bene, ma la sua mancata consegna non costituisce un inadempimento del venditore che ne abbia ottenuto il rilascio successivamente; in tali casi non è configurabile l'ipotesi di vendita di una cosa per un’altra. Quindi il nostro lettore non potrebbe essere considerato inadempiente se fornisse a Caterina il certificato, anche successivamente alla stipula dell’atto di vendita. Inoltre, i Giudici del Supremo Collegio affermano che la semplice mancanza del certificato, senza carenze sostanziali di agibilità, non genera automaticamente un danno risarcibile, anzi il danno deve essere dimostrato in concreto (es. diminuzione del valore dell’immobile, spese per sanatorie, ecc.). La Cassazione richiama, a tal proposito, una propria precedente pronuncia (la n. 23604/2023) in cui la Corte distrettuale aveva escluso il risarcimento del danno per mancanza di prova della ridotta commerciabilità degli immobili o dei costi sostenuti dagli acquirenti per ottenere il certificato. Sarà, quindi, onere di Caterina fornire in giudizio la prova di un tale danno, in difetto ogni sua pretesa risarcitoria non potrà trovare accoglimento.

Fabrizio (nome di fantasia per motivi di privacy) ci scrive di avere concesso un piccolo appartamento in comodato a Vincenzo (nome inventato per comodità espositiva). Ora Fabrizio ne vuole tornare in possesso e il nostro lettore, a tal fine, ha inviato una lettera di disdetta del contratto a Vincenzo. Tuttavia Vincenzo non vuole restituire l'appartamento a Fabrizio, perchè il comodatario afferma di aver usucapito l'immobile per possesso ultraventennale. Infatti, secondo Vincenzo il contratto era già stato risolto più di vent'anni fa, quando, a seguito di una richiesta di rilascio da parte di Fabrizio, Vincenzo si era rifiutato di rilasciare l'immobile in quanto non gli sarebbero state rimborsate alcune spese straordinarie da lui sostenute che, in quanto tali, sarebbero dovute ricadere sul comodante. Da allora, a detta di Vincenzo, lui avrebbe posseduto in maniera pacifica e continuata l'immobile come se ne fosse stato proprietario. Ma Fabrizio, a sua difesa, afferma che il contratto di comodato tra lui e Vincenzo avrebbe nascosto un contratto di locazione e che, in realtà, Vincenzo avrebbe continuato per diversi anni successivi alla asserita risoluzione del contratto, a corrispondere un canone di locazione a Fabrizio. Inoltre Fabrizio ha sempre mantenuto le chiavi dell'immobile occupato da Vincenzo, il quale non ha mai provveduto al cambio della serratura: Fabrizio è in grado di provare di essere entrato più volte nell'appartamento occupato da Vincenzo per farlo visionare da tecnici che avrebbero dovuto effettuare interventi di manutenzione straordinaria. Fabrizio, pertanto, ci chiede se Vincenzo possa uscire vittorioso da un eventuale vertenza giudiziale relativamente alla vicenda sopra delineata. Mi sento di poter tranquillizzare il nostro lettore. Infatti, con una recentissima pronuncia (ordinanza 7 maggio 2025), la Corte di Cassazione ha stabilito che l'interversione da detenzione in possesso (ossia il mutamento del titolo di possesso da conduttore o da comodatario a possessore uti dominus) deve essere provata da chi invoca la intervenuta usucapione, altrimenti non vi è interversione e tantomeno dichiarazione di usucapione. Il fatto che Vincenzo, per molti anni, anche dopo la presunta risoluzione del contratto, abbia corrisposto un canone di locazione a Fabrizio ed il fatto che Fabrizio abbia continuato a detenere le chiavi dell'immobile, costituiscono due elementi che depongono senza dubbio a favore di Fabrizio, Mi pare quindi difficile che un Tribunale possa dichiarare, in questo caso, l'intervenuta usucapione a favore di Vincenzo.